À Paris, louer sa résidence principale sur Airbnb n’a jamais été aussi encadré. Vous entendez encore parler de la fameuse limite des 120 jours, mais la mairie communique désormais sur un plafond de 90 nuits. Entre règle nationale, loi Le Meur et décision du Conseil de Paris, il devient difficile de savoir ce que vous avez réellement le droit de faire. Pourtant, si vous êtes investisseur ou propriétaire occupant, la clarté est indispensable pour sécuriser vos revenus locatifs et éviter des amendes lourdes. Nous vous proposons un décryptage complet du plafond location Airbnb Paris et des conséquences pratiques de la règle des 90 jours pour votre résidence principale, afin d’anticiper sereinement la baisse du nombre de nuitées autorisées.
Résidence principale à Paris : plafond location Airbnb Paris — la règle des 90 jours va-t-elle remplacer les 120 jours ?
Temps de lecture : ~10 min
- 120 jours ou 90 jours : ce que dit la loi
- Plafond location Airbnb Paris : la règle locale des 90 jours
- Quelles conséquences concrètes pour vous à Paris
- Quelles sanctions en cas de dépassement du plafond
- Dans quels cas la règle des 90 jours ne s’applique pas
- Comment anticiper la baisse du nombre de nuitées
- Mini FAQ
- En résumé
120 jours ou 90 jours : ce que dit la loi
La règle nationale des 120 jours
Au niveau national, le Code du tourisme fixe une limite claire pour les locations de type Airbnb sur la résidence principale : le logement doit être occupé par son propriétaire au moins huit mois par an, sauf exceptions (obligation professionnelle, santé ou force majeure).
- Vous pouvez louer votre résidence principale meublée en courte durée jusqu’à 120 jours par an (année civile).
- Au-delà, la location bascule dans un régime assimilé à un meublé de tourisme professionnel avec obligations renforcées.
La loi Le Meur, adoptée le 19 novembre 2024, n’a pas supprimé cette règle ; elle permet simplement aux communes d’être plus strictes.
Ce que change la loi Le Meur pour les villes
Depuis cette loi, les communes, notamment les grandes villes tendues comme Paris, peuvent ramener le plafond de 120 à 90 jours pour la location de résidences principales en meublé touristique. Paris a décidé d’utiliser cette faculté.
| Cadre | Plafond annuel | Où s’applique | Points clés |
|---|---|---|---|
| Règle nationale | 120 jours | Toutes communes | Occupation au moins 8 mois/an ; exceptions possibles (professionnel, santé, force majeure) |
| Règle locale Paris | 90 jours | Paris | En vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ; blocage par les plateformes ; suivi via numéro d’enregistrement |
| Autres communes n’ayant pas réduit | 120 jours | Communes sans décision de réduction | Application du plafond national |
Plafond location Airbnb Paris : la règle locale des 90 jours
Le Conseil de Paris a voté l’abaissement du plafond à 90 nuits par an pour les résidences principales louées en meublé touristique. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la limite opérationnelle est donc de 90 jours, toutes plateformes confondues.
En pratique pour une résidence principale à Paris
Le plafond national de 120 jours subsiste, mais la règle locale (90 jours) prime dans la capitale et s’applique sur l’année civile. Les plateformes doivent bloquer votre calendrier dès que ce seuil est atteint.
Une réglementation parmi les plus strictes de France
Avec ce nouveau plafond, Paris vise à protéger le parc locatif traditionnel et à limiter la transformation de logements en locations saisonnières. Pour les propriétaires, la fenêtre de rentabilité se réduit : l’optimisation du revenu par nuit devient essentielle.
Quelles conséquences concrètes pour vous à Paris
Résidence principale à Paris
Le seuil de 90 jours est ferme et contrôlé grâce au numéro d’enregistrement obligatoire et au croisement des données des plateformes. Au-delà, la location devient illégale sauf motifs dérogatoires (séjour professionnel prolongé à l’étranger, santé, force majeure). Il faut donc cibler les périodes de forte demande (vacances, événements, JO) et maximiser le prix moyen par nuit.
Résidence secondaire ou meublé touristique
Le plafond de 90 jours ne s’applique pas aux résidences secondaires. En revanche, le changement d’usage avec compensation est nécessaire ; sans cette autorisation, l’amende peut atteindre 100 000 € par logement.
Quelles sanctions en cas de dépassement du plafond
La ville de Paris croise les numéros d’enregistrement avec les données des plateformes. Un dépassement expose le propriétaire à une amende administrative pouvant atteindre 15 000 € par an et, en cas de fraude ou de récidive, à une action en justice.
Dans quels cas la règle des 90 jours ne s’applique pas
Location d’une chambre chez l’habitant
Si vous louez une chambre dans votre logement tout en y résidant, il ne s’agit pas juridiquement d’un meublé touristique ; le plafond de 90 jours ne s’applique donc pas.
Résidences principales hors Paris et communes similaires
Dans les communes qui n’ont pas voté la réduction, la limite reste à 120 jours. Un investisseur peut donc diversifier et exploiter des biens hors Paris pour bénéficier d’un cadre plus souple.
Comment anticiper la baisse du nombre de nuitées
Optimiser chaque nuit louée
La réduction de 120 à 90 jours impose de travailler le revenu par nuit : photos professionnelles, description claire, valorisation du quartier et tarification dynamique selon la saison et les événements.
Déléguer la gestion pour gagner en sérénité
Les contraintes liées au ménage, à l’accueil, au linge et au suivi du calendrier peuvent être confiées à une conciergerie professionnelle, qui facture à la performance et fournit des rapports mensuels détaillés.
Mini FAQ sur le plafond location Airbnb Paris
La limite nationale est-elle toujours de 120 jours ?
Oui, la limite nationale reste 120 jours pour la résidence principale.
Pourquoi parle-t-on alors de 90 jours à Paris ?
Parce que la loi Le Meur autorise les communes à réduire le plafond ; Paris applique 90 jours depuis le 1ᵉʳ janvier 2025.
Puis-je dépasser les 90 jours si je reste sous les 120 jours ?
Non. À Paris, la règle locale prime : dépasser 90 jours entraîne des sanctions.
Le plafond concerne-t-il aussi ma résidence secondaire ?
Non ; une résidence secondaire relève du régime de changement d’usage, avec des obligations différentes.
Comment rentabiliser mon bien avec seulement 90 jours ?
La clé est d’augmenter le prix moyen par nuit grâce à un positionnement haut de gamme, un revenue management rigoureux et une expérience voyageur irréprochable, idéalement via une conciergerie comme Services EasyCheck.
En résumé
À Paris, le plafond national de 120 jours existe toujours, mais il est supplanté pour les résidences principales par une limite opérationnelle de 90 jours par an. Cette évolution, permise par la loi Le Meur, oblige les propriétaires à passer d’une logique de volume à une logique d’optimisation du revenu par nuit, dans un cadre réglementaire strict et contrôlé. S’appuyer sur un partenaire spécialisé en gestion courte durée reste la solution la plus efficace pour transformer ces contraintes en opportunité.